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物業禁止未交停車費業主駕車進出小區構成侵權

法院:物業應按規約安排業主車輛進出和停放 停車費另行法律途徑解決

  發布時間:2020-09-07 17:01:05


    導 讀

    近年來,隨著私家車越來越多,小區停車位也成了稀缺資源,有的業主一家擁有兩輛甚至三輛車,更是加劇了小區停車位一位難求的困境。部分小區為了緩解停車矛盾,通過業主大會決議形式明確對業主第二輛及以上車輛采取不同管理模式,如實施階梯式定價收取停車費。然而,若業主未交納停車費,物業是否有權禁止其駕車進出小區?

    9月2日,上海市第一中級人民法院公開宣判了一起車位排除妨害糾紛上訴案,業主因未繳納第二輛車的停車費,兩輛車均被物業禁止進出已入住近20年的小區。上海一中院二審改判物業立即停止對業主的侵權,并按業主大會通過的小區機動車輛停放規約(以下簡稱停車規約)安排業主名下車輛的進出及停放。

    洪先生數年前就擁有兩輛車,長期停放在小區相對固定的位置,但近期,停車位緊張和停車費漲價,讓洪先生很煩心。

    2016年6月,小區業主大會通過停車規約,規定小區內首輛車停車費為每月100元,第二輛車停車費為每月500元;從2017年1月1日起,業主第二輛及以上車輛在小區停放,均按訪客車輛管理并收費。

    2017年3月,業主大會對小區停車費調整作出決議,首輛車停車費為每月125元,訪客車輛按每小時5元收費,每天最高收費20元。

    2019年1月1日,物業通知稱根據業主大會決議,當日起業主第二輛車按每月600元收取停車費,1月21日前未交納費用的,第二輛車只出不進。

    洪先生剛續交了第一輛車半年的停車費,在詢問物業此次調整緣由后,并未支付第二輛車的停車費。

    2019年1月24日,洪先生駕車回家,被小區入口的道閘攔住。保安告訴洪先生,現在全小區就他一個人未交第二輛車的停車費,所以他的車輛登記信息已從小區門禁系統內刪除,如不交費,兩輛車都禁止進出小區。洪先生因此與保安爭執起來,并報了警,后才得以駕車進入小區。

    第二天,洪先生的車又被道閘攔下,他再次報警。但民警出警后,物業仍拒絕洪先生駕車進入小區,并明確表示“要么付錢,要么別停車”。

    此后,洪先生因無法駕車進入小區多次報警,也未交納停車費。雙方多次交涉,但始終無法達成一致意見。洪先生覺得出行不便,遂搬至另一套自有住房居住,并訴至法院,請求法院判決物業停止侵權、消除妨害,恢復兩輛車的通行自由,向其道歉并賠償其房屋空置租金損失和精神損害撫慰金等。

    一審法院經審理后認為,根據停車規約中相關表述,物業與洪先生已形成車位租賃合同關系。洪先生作為業主在車輛停放的情況下,有交納停車費的義務和車輛進出小區的權利,物業則對業主停放車輛有合理調配、收費的權利和進出小區放行、確保停車位的義務,上述各自的權利義務不應互設為前提。因此,物業在未依法解除停車位租賃合同關系的前提下,無權阻攔洪先生車輛進出小區,物業現實施的阻礙行為系侵權行為。

    一審法院遂判決物業排除妨礙即恢復洪先生兩輛車進出小區的通行自由,同時判令物業需確保兩輛車在小區內的停放。至于洪先生未交納停車費的問題,物業應另行通過法律途徑解決。對洪先生的其他訴請,一審法院均不予支持。

    洪先生與物業均不服一審判決,相繼向上海一中院提起上訴。

    洪先生認為,一審法院雖判決認定物業侵權行為成立,需要排除妨害,但卻駁回其主張房屋空置租金損失和精神損害撫慰金等,不符合法律規定。請求二審法院改判支持其一審全部訴訟請求。

    物業則認為,小區現有停車需求遠遠超過小區停車位,一戶一個車位也難以做到,一審判決物業確保洪先生兩輛車在小區內停放無法執行。且其從未禁止洪先生駕車進出小區,而是在其未交費的情況下,根據停車規約阻止其進入小區進行停車。請求改判駁回洪先生的所有訴訟請求。

    二審審理中,洪先生所在小區業委會出具小區停車狀況說明,指出小區并沒有地下停車位,也沒有固定車位,地面停車位已經全部分配,另有14戶業主申請首個停車位待分配。停車規約中明確,車位分配優先滿足業主的首個停車位需求。

    法院經審理,判決物業停止侵權,按停車規約安排洪先生車輛的進出和停放,駁回洪先生其他訴訟請求。

    ■法官解讀■

    物業構成侵權但無保證第二輛車的小區停放義務

    一、物業阻止洪先生駕車進出小區已構成侵權

    首先,根據停車規約及物業的自認,業主分配到首輛車停車位且按季度交納首輛車停車費的,物業應保證該車輛在小區內的停放。洪先生第一輛車已經交納停車費至2019年6月,該車輛有權在小區內進出及停放。

    其次,洪先生雖拒絕交納第二輛車的停車費,但并不能因此否定其第一輛車的停放權利。物業因洪先生未交納第二輛車的費用而刪除其首部車的系統登記信息,已超出了其管理權限的邊界。

    再次,小區公共道路屬于全體業主共有,物業對小區車位進行管理和收費來源于業主大會的授權,物業與洪先生之間并非車位租賃合同關系而系物業服務合同關系。洪先生未支付車位費,物業雖然有權催討,但并不因此有權禁止車輛進出小區。

    二、物業沒有保證洪先生第二輛車及以上車輛在小區停放的義務

    業主大會決議通過的停車規約及停車收費標準合法有效,對全體業主具有約束力,業主應按照停車規約交納停車費,配合物業對停車位的分配及安排。根據上述停車規約的規定,業主第二輛車及以上車輛需按照訪客車輛管理并收費,在小區仍有空余車位的情況下,才允許進入小區停放。同時,涉案小區的停車位早已供不應求,因此,無論從客觀情況還是從小區停車規約的角度出發,物業均沒有保證業主第二輛車及以上車輛在小區內停放的義務,亦缺乏現實可能。

    但洪先生確實較早成為小區業主并停放車輛,至少就其首輛車而言,應具有優先分配停車位的權利,物業應滿足該車輛在小區內的通行及停放需求。而其第二輛車應視為訪客車輛,配合物業按照小區實際情況進行停放,并按時足額向物業交納停車費。

    三、洪先生關于道歉和損害賠償的主張缺乏依據

    洪先生的人身權益并未受到侵害,故其要求物業道歉及賠償精神損害撫慰金的訴請,不予支持。物業并未阻止洪先生本人進出小區,其選擇駕車并在外居住,并非因物業的侵權行為所導致。更為重要的是,本案糾紛系因洪先生拒不交納停車費而引發,洪先生對此亦存在一定過錯,而洪先生也未能舉證證明其實際損失的存在,故對于其提出的損害賠償請求,均不予支持。

    ■法官提醒■

    本案審判長兼主審法官楊斯空指出,本案表面上為個別業主與物業服務企業因車位管理所產生的糾紛,實則系小區停車位供求關系緊張的背景下,個人生活便利與全體業主停車需求的矛盾之爭。業主大會通過停車規約對業主第二輛及以上車輛采取不同管理模式,并以階梯式定價收取停車管理費,正是為了緩和上述矛盾所做的努力。

    業主大會系高度自治的民間組織,業主大會的意思自治系從全體業主的利益出發,理應受到尊重和保護。作為業主,應遵守小區規約,配合物業的管理并按照停車規約、停車收費標準等規定交納車位費。而作為物業管理企業,也應本著服務業主的宗旨,根據業委會的授權合理妥善行使管理職責,避免矛盾的升級,切實維護業主的利益。

責任編輯:張凱甲    

文章出處:人民法院報    


 

 

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