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【上街】物業糾紛衡平雙方舉證難

  發布時間:2020-05-12 16:24:26


    近年來,隨著房地產市場的迅速發展,物業公司規模也不斷擴大,基本上已涉及每個家庭的生活。與此同時,涉物業糾紛也不斷增多,法院受理此類物業糾紛案件的數量也不斷增加,成為民事案件中數量增幅較大的案件。以河南省鄭州市上街區人民法院為例,僅2017年以來受理的物業合同類糾紛達到576件。其主要呈現特點為:

    多為系列案。以物業公司追索物業費糾紛為主,多為采取集中訴訟的方式進行起訴。如2017年8月,一物業服務公司一次性對該小區的62戶欠繳物業費的業主提起了訴訟。

    業主抗辯理由類似。主要分為兩類:一類是業主對房屋質量和物業服務質量不滿意,從而拒交或要求減交物業費;另一類是業主不承認和物業公司的合同關系,部分業主以買過房子沒有簽訂物業服務合同,不承認前期物業合同,或者以沒在小區住,沒有享受物業服務為由拒交物業費。

    案件審理結果具有群體效應。在發生物業糾紛時,無論自身是否涉訴,業主們通常會產生通過關注他人訴訟來關心自家問題的心理,并形成一定的共識。對裁判結果也會采取“抱團”反應,要么認同接受,要么組團上訴。

    在案件審理過程中,主要存在以下法律難點:

    送達法律文書難。部分業主沒有實際入住小區,聯系方式變更或者不接電話、不回信息,實際居住地點及工作單位難確定,致使案件只能通過公告方式進行送達,使得案件審限增加,增加了訴訟成本。

    衡平雙方舉證能力難。無論是業主當被告還是作原告,其舉證的比例均普遍偏低,所舉證據種類單一,證明力不強。

    認定物業公司是否違約及違約程度難。評價物業公司服務標準是個軟性指標,相應的物業管理法中也沒有作出具體的評判規定,因此要準確、客觀地認定物業公司提供的服務是否構成違約以及違約的程度困難較大。

    為此,筆者提出如下建議:

    加快健全物業糾紛多元化糾紛解決機制。建立物業糾紛訴前溝通機制,建議成立由街道辦事處或居委會牽頭,涉案物業公司、業主代表以及司法行政部門參加的聯席機制,在訴前對物業糾紛進行協調處理,從源頭上減少進入法院的訴訟案件。

    加大調解力度。物業管理糾紛是涉群體性糾紛,一味以判決方式結案極易引起業主與物業管理企業矛盾的激化,成為構建和諧社會的不穩定因素,對在訴前達不成的調解意見的在訴訟中也應進一步加大調解力度,盡力化解雙方的對立情緒,力爭雙方達成一致性意見。

    建立類案示范制度。法院在審理同一物業管理企業同一住宅小區的案件時,可先選擇一件典型案件先行調解或判決,為其他案件辦理明確導向、提供參考,避免同案不同判情況的發生,提高類案辦理效率。對惡意欠繳物業費的業主應該依法判令其限期繳納,并判令其支付違約金或滯納金;對因物業公司原因導致業主批量訴訟的,可將案件處理結果向房管部門通報,發出司法建議。

責任編輯:張凱甲    

文章出處:人民法院報    


 

 

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